债务人不动产难拍卖？禅城法院：以租抵债，多方共赢
被执行人不动产处置一直是执行工作的重点和难点。近日，记者从佛山市禅城区人民法院（下称“禅城法院”）获悉，该院在执行一起民间借贷纠纷案件时，面对案涉不动产难以变现的执行僵局，灵活适用强制管理制度，将案涉不动产交由申请执行人进行管理、收益，及时兑现胜诉权益，实现申请执行人、被执行人以及利害关系人多方共赢。
案件执行难题
根据生效法律文书，被执行人黄某应向申请执行人戚某清偿借款本金及相应利息，但黄某一直未主动履行给付义务。案件进入执行程序后，承办法官通过网络查控，发现黄某名下有一处位于揭阳市的三层厂房，遂依法对该厂房采取查封措施。
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之后，经向当地自然资源局调查取证，禅城法院发现该厂房因土地权属来源资料不清，无法办理不动产转移登记，难以通过传统司法拍卖方式推进处置。与此同时，法院还发现厂房已经出租给史某经营使用，且史某投资了50余万元用于店面的装修及经营。如何找到平衡点，更好地兼顾各方利益，成为摆在案件承办人面前的难题。
巧用强制管理成最优解
“传统拍卖行不通，不如另辟蹊径，用租金收益偿还本案债务。”承办人考虑到案涉厂房无法拍卖或变卖，且该院对案涉厂房的查封为首封，黄某在该院无其他未履行完毕的执行案件，也未收到其他法院的参与分配申请，由申请执行人戚某管理厂房并收取租金不损害其他债权人合法权益和社会公共利益，无疑成了最优解。
在征得戚某同意后，2025年3月，禅城法院作出强制管理裁定，指定戚某为案涉厂房管理人，管理期间获取的租金收益用于清偿债务。强制管理裁定作出后，为确保执行效果，执行干警专程赶赴揭阳，耐心向租户史某解释相关法律规定，并组织戚某、史某就租金标准、租赁合同等事项进行协商。目前，戚某已开始按月收取租金，分期实现债权，黄某的债务压力也得到有效缓解。
强制管理的意义
强制管理是民事执行程序中的一种强制措施，它指的是在债务人的财产被人民法院查封、扣押后，由人民法院选任管理人对这些财产进行管理和处分，并以管理所得的收益来清偿债权人的债权。该案中，禅城法院以强制管理作为执行方案，既保证债权人的权益得到最大程度清偿，又以善意文明手段推动被执行标的发挥最大价值，同时还兼顾了利害关系人的正常经营运转，实现双赢多赢共赢良好效果。
文字/佛山市新闻传媒中心记者陈敏珊、通讯员：巫云鹏
